Humedades en comunidad: ¿elemento común o privativo?
En una comunidad, la pregunta que decide quién paga es de dónde viene el agua. La respuesta la da el diagnóstico del origen, no la ubicación del daño.
Cuando aparece una humedad en un edificio en régimen de propiedad horizontal, el conflicto casi nunca es técnico al principio: es sobre quién paga. Y esa respuesta depende de una sola cuestión: si el agua procede de un elemento común o de uno privativo.
Por qué el origen lo decide todo
Si la humedad proviene de un elemento común —cubierta, fachada, bajantes generales, forjados— la reparación corresponde a la comunidad. Si procede de un elemento privativo —una instalación interior de una vivienda— corresponde a su propietario. El daño puede manifestarse en un piso y tener el origen en la cubierta comunitaria: por eso la ubicación de la mancha no basta.
El diagnóstico del origen
Localizar el origen exige metodología no destructiva: termografía infrarroja, higrómetros de profundidad, pruebas de estanqueidad. El dictamen determina el punto exacto de entrada del agua y su recorrido, y con ello atribuye la responsabilidad conforme a la Ley de Propiedad Horizontal y al título constitutivo.
La reparación, después
Una vez determinado el origen y la responsabilidad, la reparación (impermeabilización, saneado) la ejecuta un contratista especializado; para el tratamiento de humedades en Barcelona existen soluciones específicas que quedan fuera del objeto del dictamen pericial.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga si la filtración viene de la cubierta?
La cubierta es elemento común: responde la comunidad y, en su caso, su seguro.
¿Y si el origen está en la terraza de uso privativo de un vecino?
Las terrazas suelen ser elemento común de uso privativo; la responsabilidad se reparte según el título y la causa (uso indebido o defecto del elemento). El dictamen lo delimita.
¿Puedo reclamar a la comunidad con un informe de parte?
Sí. Es la herramienta habitual para fundamentar la reclamación en junta o por vía judicial.
