Cómo demostrar vicios ocultos: la prueba de preexistencia
La clave de una reclamación por vicios ocultos no es que el defecto exista, sino demostrar que ya existía antes de la compra. Eso se prueba técnicamente.
En una reclamación por vicios ocultos, el defecto suele ser evidente cuando se descubre. Lo difícil —y lo decisivo— es demostrar que ya existía antes de la compra y que no era aparente en una inspección ordinaria. Es ahí donde el informe pericial marca la diferencia.
Qué exige el Código Civil
El CC (arts. 1484 y ss.) exige que el vicio sea grave, no aparente y anterior a la venta. El comprador dispone de 6 meses desde la entrega para ejercitar la acción (art. 1490), un plazo de caducidad que corre en su contra. El informe debe obtenerse dentro de ese plazo.
Cómo se prueba la preexistencia
La preexistencia se acredita analizando el grado de desarrollo de la patología. Una humedad por capilaridad, la evolución de una fisura o el estado de una corrosión permiten estimar su antigüedad: un daño no aparece de forma instantánea, y su madurez técnica delata que ya estaba presente en el momento de la compraventa.
Gravedad y no aparencia
El dictamen también establece que el defecto compromete el uso del inmueble (gravedad) y que no era detectable en una visita normal, porque estaba oculto tras revestimientos o solo se manifiesta en determinadas condiciones.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar?
6 meses desde la entrega (CC art. 1490). Es imprescindible actuar dentro de ese plazo.
¿Y si el vendedor dice que el daño es nuevo?
Precisamente el análisis del grado de desarrollo de la patología permite rebatir esa afirmación con criterio técnico.
¿Sirve cualquier defecto?
No. Debe ser grave, oculto y anterior a la venta. El dictamen valora si se cumplen los tres requisitos.
