El informe pericial de obra hotelera fue solicitado por la propiedad explotadora del Hotel “Atlántida” (seudónimo) ante un desacuerdo con las certificaciones finales de reforma integral en dos plantas de habitaciones. La parte contraria aportó una contrapericial que alegaba sobrecoste respecto a un supuesto precio de mercado. Nuestro dictamen, minucioso y documentado, acreditó la coherencia técnica y económica de la obra certificada.
1) Antecedentes
- Reforma integral de dos plantas superiores, con hotel en pleno funcionamiento.
- Presupuestos competitivos en la licitación inicial y modificaciones aprobadas durante la ejecución.
- Aparición de una contrapericial que equiparaba costes a modelos genéricos, obviando condicionantes reales (altura, logística, acabados, edificio ocupado).
2) Estrategia pericial
Planteamos una defensa basada en auditoría documental exhaustiva, reconstrucción de cronología de decisiones, verificación de márgenes y contrastación de precios de mercado con fuentes profesionales. Se evitó cualquier dato identificativo y se trabajó bajo estricta cadena de custodia documental.
3) Metodología aplicada
- Auditoría cruzada: presupuestos (inicial y modificados), certificaciones, órdenes de cambio y correos de aprobación.
- Análisis de mercado €/m² por tipología hotelera premium y obra en altura, apoyado en bancos de datos técnicos de pago y privados (p. ej., catálogos profesionales tipo BEDEC/CYPE, bases sectoriales y casos análogos), aplicando coeficientes por edificio en uso, planta alta, logística restringida y acabados de alta gama.
- Revisión del beneficio industrial: cotejo entre margen ofertado y margen certificado, con trazabilidad de subcontratas.
- Crítica técnica a la contrapericial: identificación de comparativas no homogéneas (obra civil vs. obra completa), exclusión de partidas esenciales y uso de precios de referencia ajenos a la casuística real.
4) Hallazgos clave
- Proyecto no cerrado al inicio: se acreditaron modificaciones aprobadas por la dirección del cliente durante la obra (nuevas partidas y ajustes de calidad).
- Condicionantes de ejecución: plantas altas, accesos limitados, compatibilidad con huéspedes y eventos, que incrementan productividad y coste unitario.
- Precio de mercado: el rango justificado €/m² para hotel urbano de lujo, con condicionantes y alcance ejecutado, incluía el coste certificado; la contrapericial omitía mobiliario técnico y partidas inseparables del funcionamiento del conjunto.
- Márgenes: el beneficio industrial se mantuvo en la horquilla pactada; las variaciones se vinculan a alcance real y riesgo operativo, no a sobreprecio injustificado.
5) Resultado y valor para el cliente
- Validación técnica de las certificaciones y desmontaje de la contrapericial por falta de homogeneidad comparativa y subestimación de condicionantes de obra.
- Hoja de ruta para futuras contrataciones: matriz de riesgos, check-list de aprobaciones y protocolo documental de cambios.
- Informe pericial robusto, apto para sede administrativa o judicial, que protege el interés económico del cliente y preserva su reputación operacional.
6) Entregables
- Dictamen pericial completo en PDF firmado por técnico colegiado.
- Anexos de auditoría (cuadros de certificación vs. órdenes de cambio, cronología y evidencias).
- Nota técnica de precios de mercado €/m² con fuentes profesionales y coeficientes aplicados.
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