Defectes en obra nova: com reclamar a la promotora amb la LOE (terminis d'1, 3 i 10 anys)
La LOE estableix tres nivells de garantia segons la gravetat del defecte. Saber en quin encaixa el seu problema —i acreditar-ho a temps— és el que decideix una reclamació d'obra nova.
Quan apareixen defectes en un habitatge o promoció d'obra nova, la via de reclamació la marca la Llei 38/1999 d'Ordenació de l'Edificació (LOE). El seu article 17 organitza la responsabilitat en tres nivells de garantia segons la gravetat del defecte, cadascun amb el seu propi termini.
Els tres terminis de la LOE
Un any per als defectes d'acabat. Tres anys per als defectes que afecten l'habitabilitat —humitats, aïllament, instal·lacions—. Deu anys per als danys que comprometen l'estabilitat i la seguretat estructural de l'edifici. Els terminis es compten des de la recepció de l'obra, i són de garantia: el defecte s'ha de manifestar dins del termini corresponent.
Qui respon
La LOE distingeix entre promotor, constructor, projectista i direcció facultativa. La responsabilitat pot ser individual o solidària segons es pugui o no individualitzar la causa. Determinar l'origen del defecte —projecte, direcció o execució— és precisament el que permet dirigir la reclamació a qui correspon.
El paper de l'informe pericial
El dictamen acredita tres coses: que el defecte existeix, en quin nivell de garantia de la LOE encaixa i a quin agent és imputable. A més, quantifica el cost de subsanació. Sense aquest suport, la reclamació queda en una afirmació sense prova; amb ell, es converteix en una posició defensable.
No confondre amb el Codi Civil
Els defectes d'obra nova es regeixen per la LOE; els vicis ocults en una compravenda entre particulars, pel Codi Civil, amb terminis diferents. Encaixar bé el cas des del principi evita perdre terminis.
Preguntes freqüents
Des de quan compten els terminis?
Des de la data de l'acta de recepció de l'obra, no des de l'escriptura de compra.
Què és la garantia desenal?
És la cobertura de deu anys per a danys estructurals, avalada per l'assegurança desenal obligatòria del promotor.
He de reclamar abans que aparegui el dany?
No. El dany s'ha de manifestar dins del termini de garantia; un cop apareix, es disposa a més d'un termini addicional per exercitar l'acció.
