¿Qué son los Vicios Ocultos?
Según el Código Civil español, un vicio oculto es un defecto grave que no era aparente en el momento de la compraventa y que hace que la cosa sea impropia para su uso o disminuye de tal forma su valor que, de haberlo conocido, el comprador no la habría adquirido o habría pagado un precio menor.
Requisitos Legales
Para que un defecto se considere vicio oculto debe cumplir:
- Existir en el momento de la compraventa (aunque se manifieste después)
- No ser aparente en una inspección ordinaria
- Ser grave, comprometiendo el uso normal del inmueble
- No haber sido conocido por el comprador
Ejemplos Comunes de Vicios Ocultos
- Problemas estructurales graves (grietas ocultas por el revestimiento)
- Humedades persistentes por capilaridad o filtraciones
- Defectos en cimentación (asientos diferenciales)
- Instalaciones defectuosas ocultas (fontanería, electricidad)
- Aluminosis o corrosión de armaduras
Plazos de Reclamación
Vicio Redhibitorio (Resolución del Contrato)
- 6 meses desde la entrega para denunciar el vicio
- Se puede exigir la devolución del precio y resolución de la compraventa
Acción Estimatoria (Rebaja del Precio)
- 1 año desde la entrega
- Se exige una reducción proporcional del precio
IMPORTANTE: Estos plazos son de caducidad, no de prescripción, por lo que son inamplibles.
El Papel del Informe Pericial
Un informe pericial técnico es imprescindible para:
- Demostrar que el defecto existía en el momento de la compra
- Acreditar que no era aparente en una inspección ordinaria
- Valorar la gravedad del defecto y su impacto en el valor del inmueble
- Cuantificar el coste de la reparación
- Aportar una prueba técnica sólida ante el tribunal
Estrategia de Reclamación
- Documentar inmediatamente el defecto (fotos, vídeos)
- Solicitar un informe pericial lo antes posible
- Notificar al vendedor por burofax el defecto descubierto
- Negociar una solución amistosa (reparación o reducción de precio)
- Si no hay acuerdo, interponer demanda judicial antes del vencimiento del plazo
Conclusión
El tiempo es crucial en las reclamaciones por vicios ocultos. Un informe pericial temprano puede marcar la diferencia entre recuperar su dinero o quedarse con un inmueble defectuoso.
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