Informe Pericial de Humedades y Filtraciones en Barcelona

Tipos de humedades en edificación y sus características

Los problemas de humedad en edificios se presentan de diversas formas, cada una con características, causas y soluciones específicas. La correcta identificación del tipo de humedad es el primer paso para un diagnóstico acertado.

Humedades por filtración

Las filtraciones se producen cuando el agua penetra a través de cerramientos o elementos constructivos debido a fallos de estanqueidad:

Filtraciones en cubiertas

Síntomas: Manchas en techos de últimas plantas, generalmente tras periodos de lluvia.
Causas habituales:
- Deterioro de la impermeabilización
- Fisuras en la protección (tejas, solado, etc.)
- Problemas en encuentros con elementos singulares (chimeneas, lucernarios)
- Obstrucción o insuficiencia de sistemas de evacuación

Filtraciones en fachadas

Síntomas: Manchas en paredes interiores, generalmente coincidentes con lluvias intensas o persistentes.
Causas habituales:
- Fisuras en revestimientos
- Porosidad excesiva de materiales
- Fallos en encuentros con carpinterías
- Inadecuado diseño de alféizares, cornisas o elementos salientes

Filtraciones en sótanos y muros enterrados

Síntomas: Manchas persistentes en muros, eflorescencias, desprendimiento de revestimientos.
Causas habituales:
- Impermeabilización deficiente o deteriorada
- Niveles freáticos elevados
- Fallos en sistemas de drenaje perimetral
- Fisuras que permiten el paso del agua

Humedades por capilaridad

Se producen por el ascenso del agua a través de elementos porosos desde el terreno o fuentes de humedad en contacto con la edificación:

Síntomas: Manchas en la parte inferior de muros con altura máxima de 1-1.5m, eflorescencias, deterioro de revestimientos, moho en zonas bajas.
Causas habituales:
- Ausencia o deterioro de barreras impermeables en la base de muros
- Materiales de alta porosidad en contacto con el terreno
- Nivel freático elevado
- Acumulación de agua en el perímetro del edificio

Humedades por condensación

Se generan cuando el vapor de agua presente en el ambiente se convierte en agua líquida al entrar en contacto con superficies frías:

Condensación superficial

Síntomas: Agua en ventanas, manchas en esquinas y encuentros de cerramientos, moho en zonas con poca ventilación.
Causas habituales:
- Aislamiento térmico deficiente (puentes térmicos)
- Ventilación insuficiente
- Producción elevada de vapor de agua
- Calefacción inadecuada o insuficiente

Condensación intersticial

Síntomas: Manchas húmedas que aparecen sin relación aparente con lluvias, deterioro de materiales desde el interior.
Causas habituales:
- Barrera de vapor incorrecta o inexistente
- Diseño inadecuado de la sección constructiva
- Puentes térmicos importantes

Humedades por fugas en instalaciones

Causadas por roturas o fallos en redes de suministro o evacuación de agua:

Síntomas: Manchas localizadas, a menudo cerca de baños, cocinas o instalaciones, incremento anormal del consumo de agua.
Causas habituales:
- Roturas en tuberías empotradas
- Fallos en juntas o conexiones
- Corrosión u obstrucción en conducciones
- Defectos de ejecución en uniones

Nuestro proceso de diagnóstico especializado

En Perito Barcelona aplicamos una metodología rigurosa para el diagnóstico de humedades y filtraciones:

1. Inspección técnica exhaustiva

Realizamos un análisis detallado que incluye:

Examen visual de todas las manifestaciones de humedades
Documentación fotográfica completa
Mediciones de extensión y ubicación
Verificación de patrones y evolución temporal
Análisis de elementos constructivos afectados y adyacentes

2. Mediciones técnicas de humedad

Utilizamos equipos especializados:

Higrómetros de contacto: Para medir el contenido de humedad en materiales
Termohigrómetros ambientales: Para condiciones de temperatura y humedad relativa
Cámaras termográficas: Para detectar diferencias de temperatura relacionadas con humedad
Monitores de condensación: Para evaluar riesgo de condensación superficial
Detectores de fugas: Para identificar roturas en instalaciones ocultas

3. Pruebas específicas según la tipología

Según el caso, realizamos:

Pruebas de estanqueidad: En cubiertas, terrazas o fachadas
Tests de absorción: Para analizar capilaridad en materiales
Sellado temporal de zonas: Para descartar o confirmar orígenes
Seguimiento temporal: Monitorización en diferentes condiciones climáticas
Análisis de calidad del aire interior: Para problemas relacionados con moho

4. Análisis constructivo y de diseño

Estudiamos la documentación disponible:

Proyecto original y sus detalles constructivos
Intervenciones y reparaciones previas
Materiales empleados y su compatibilidad
Soluciones constructivas adoptadas

5. Diagnóstico técnico fundamentado

Establecemos con precisión:

El origen exacto de cada manifestación de humedad
La relación entre diferentes síntomas si existen
Las causas primarias y secundarias
La evolución previsible si no se interviene
Las responsabilidades técnicas cuando procede

6. Propuesta de soluciones técnicas

Desarrollamos recomendaciones específicas:

Soluciones adaptadas al tipo exacto de humedad
Intervenciones en el origen, no solo en los síntomas
Sistemas de impermeabilización adecuados
Mejoras de ventilación o aislamiento cuando son necesarias
Tratamientos específicos para cada situación

7. Valoración económica de reparaciones

Incluimos una estimación detallada:

Coste de las soluciones propuestas
Valoración de daños causados (directos e indirectos)
Análisis de alternativas y su relación coste-efectividad
Priorización de actuaciones si es posible secuenciar

8. Elaboración del informe pericial

Redactamos un documento técnico completo con:

Descripción detallada de las humedades detectadas
Análisis de causas fundamentado técnicamente
Documentación gráfica exhaustiva
Resultados de mediciones y pruebas
Soluciones técnicas detalladas
Valoración económica
Conclusiones sobre responsabilidades

Soluciones técnicas para problemas de humedad

Las soluciones que proponemos en nuestros informes están siempre adaptadas al tipo específico de humedad y a sus causas reales:

Para filtraciones en cubiertas

Según el diagnóstico específico:

Reimpermeabilización completa: Cuando el sistema existente está gravemente deteriorado.
Refuerzo localizado: En puntos singulares o áreas específicas dañadas.
Mejora de sistemas de evacuación: Ampliación de bajantes, sumideros o canalones.
Tratamiento de juntas y encuentros: Sellado específico en puntos críticos.
Renovación de protección: Sustitución de tejas, solado u otros elementos de acabado.

Para filtraciones en fachadas

Según la patología concreta:

Tratamientos hidrofugantes: Para materiales porosos sin fisuras.
Sistemas de revestimiento impermeable: Pinturas o morteros especiales.
Sellado de fisuras: Con materiales elásticos compatibles.
Renovación de sellados en carpinterías: Tratamiento específico de juntas.
Corrección de elementos arquitectónicos: Modificación de alféizares, cornisas o salientes.

Para humedades por capilaridad

Técnicas específicas como:

Barreras químicas por inyección: Creación de una zona hidrófoba que impide el ascenso capilar.
Sistemas de electroósmosis: Inversión del sentido de movimiento del agua mediante campos eléctricos.
Drenaje perimetral: Evacuación del agua en el entorno de la cimentación.
Sifones atmosféricos: Ventilación de muros para favorecer la evaporación.
Morteros de saneamiento: Revestimientos especiales que facilitan la evaporación y resisten las sales.

Para problemas de condensación

Soluciones adaptadas a cada caso:

Mejora del aislamiento térmico: Refuerzo en puntos críticos o general.
Corrección de puentes térmicos: Tratamiento específico de encuentros y puntos singulares.
Sistemas de ventilación: Instalación o mejora de ventilación natural o mecánica.
Barreras de vapor: Incorporación en la cara caliente de cerramientos.
Sistemas de climatización adecuados: Recomendaciones sobre tipo y uso.

Para fugas en instalaciones

Abordajes específicos según el caso:

Localización precisa y reparación: Mediante técnicas no destructivas cuando es posible.
Renovación parcial o total: De tramos o redes completas según gravedad.
Cambio a sistemas más seguros: Como tuberías multicapa o accesibles.
Instalación de detectores: Para fugas y sistemas de corte automático.

Beneficios de un informe pericial de humedades

Diagnóstico preciso que evita reparaciones fallidas

Un análisis técnico especializado proporciona:

Identificación del origen real, no solo de los síntomas
Comprensión completa de los mecanismos que generan la humedad
Diferenciación entre causas primarias y efectos secundarios
Evaluación de la extensión real, incluso en zonas no visibles

Esto evita el ciclo frustrante y costoso de reparaciones que no abordan la causa verdadera del problema.

Base sólida para reclamaciones

Nuestros informes sirven como:

Documentación técnica irrefutable para procedimientos judiciales
Evidencia para reclamar a constructoras, promotoras o terceros responsables
Justificación para activar garantías o coberturas de seguro
Base objetiva para resolver conflictos vecinales

Optimización de soluciones y costes

Un diagnóstico acertado permite:

Centrar las intervenciones solo en lo realmente necesario
Seleccionar las técnicas más adecuadas para cada caso específico
Priorizar actuaciones según urgencia y relación coste-beneficio
Evitar sobrecostes por tratamientos innecesarios o inadecuados

Prevención de problemas derivados

El informe ayuda a prevenir:

Deterioro estructural por humedad persistente
Problemas de salubridad por moho y microorganismos
Pérdida de eficiencia energética
Devaluación de la propiedad

Casos representativos

A lo largo de nuestra trayectoria profesional hemos analizado numerosos casos de problemas de humedad:

Filtraciones recurrentes en ático de lujo: Tras múltiples reparaciones fallidas en la cubierta, nuestro análisis determinó que el origen real estaba en la fachada, donde el agua se infiltraba y viajaba horizontalmente por el forjado. El informe permitió una intervención precisa que resolvió definitivamente el problema.
Humedades persistentes en vivienda de planta baja: Inicialmente diagnosticadas como capilaridad, nuestro estudio reveló que se trataba de condensación intersticial debido a un aislamiento inadecuado y falta de ventilación. La solución implementada fue mucho más económica que las barreras anticapilaridad inicialmente propuestas.
Manchas en techo de vivienda: El propietario del piso superior había realizado múltiples pruebas de estanqueidad sin detectar fugas. Nuestro análisis identificó una microfisura en un codo de la instalación de agua que solo filtraba bajo ciertas condiciones de presión. El informe evitó un conflicto vecinal y permitió una reparación mínimamente invasiva.
Humedades generalizadas en fachada nueva: En un edificio de reciente construcción, diagnosticamos que la causa era una incompatibilidad entre el sistema de aislamiento por el exterior (SATE) y los sellados perimetrales de ventanas. El informe fundamentó la reclamación contra la constructora, que asumió la reparación íntegra.

En todos estos casos, la clave fue un diagnóstico técnico preciso que permitió abordar la causa real del problema, evitando costosas intervenciones innecesarias y solucionando definitivamente las patologías.

¿Cuándo solicitar un informe pericial de humedades?

Es recomendable realizar una evaluación técnica profesional cuando:

Las humedades reaparecen tras intentos de reparación
Existen discrepancias sobre el origen o responsabilidad de las filtraciones
Se necesita documentación técnica para reclamaciones a terceros
Las manchas de humedad son extensas o afectan a elementos estructurales
Aparece moho de forma recurrente
Se perciben olores a humedad persistentes
Antes de acometer costosas obras de impermeabilización o reparación
Al adquirir un inmueble con indicios de problemas de humedad

Una intervención basada en un diagnóstico acertado puede suponer un importante ahorro económico y evitar daños mayores a la edificación y a la salud de sus ocupantes.